오늘은 라이프 동에 위치한 가든파이브 공실 사무실과 그 주변에 위치한 웍스, 툴 동에 대해 간략하게 설명과 동시에 주관적인 생각을 적어보도록 하겠습니다. 오래간만에 티스토리에 글을 작성하는 만큼, 연재 형태의 시리즈 형식으로 발행해 보겠습니다. 구체적인 매물과 임대료는 당분간 생략하며, 광고보다는 정보 위주의 포스팅으로 접근해 보겠습니다.
1. 위치 및 사용승인 그리고 취지
송파구 충민로 66 (문정동 634번지), 8호선 장지역 4번 출구로 나오면 바로 연결되는 건물부터, 크게 보이는 건물들이 "가든파이브"라고 보시면 되겠습니다. 사용승인일은 2008년도이며, 어느덧 현시점 13년이 경과된 건물이라고 볼 수 있겠습니다. 지금의 청계천은 관광객을 비롯 데이트 코스로 많은 사랑을 받고 있지만, 이전에는 공구상가들이 즐비한 곳이었다. 복원 사업으로 당시 상인들은 갈 곳이 없어지자, 보상 차원(공짜는 아님)에서 이주를 시킬 계획이었으며, 실천에 옮기기는 했었다. 하지만 그들 입장에서 특별분양가는 터무니없이 높다고 느꼈을 것이며, 이주율은 상당히 낮은 것으로 알고 있다.
이주율이 낮은 데는 여러 이유가 있겠지만, 세상 이치 비슷하지 않을까? 결국 "돈" 아니겠는가? 또 당시 주변은 허허벌판에 코엑스 크기의 약 5배 이상이 큰 건물들이 들어서는데 반해, 배후에 아파트를 비롯 가든파이브에 유입될 인구 또한 부족한 상항이었다. 나 같아도 입점을 망설이거나 포기했을 거 같다. 전혀 매리트가 없었을 거라 생각이 든다.
2. 왜 가든파이브 인가
의외로 간단하다. 정원(가든)이 상공에서 봤을 때 5개가 있다고 해서 가든파이브이다. 저도 처음 이야기를 들었을 때 얼마나 황당하던지.... 그런데 여기서 드는 의문점 하나! 백화점 건물이 garden5 아니었어? 건물이 5개?
8호선 장지역 4번 출구와 바로 연결된 건물이 "라이프", 그 옆에 지식산업센터라고 불리는 "웍스", 그리고 이마트가 입점해 있는 "툴" 동(공구상가 밀집) 이렇게까지 설명하면 3개의 건물이다
나머지 2개의 건물은 현재 마켓컬리, 쿠팡, 한진과 롯데택배 등이 입점한 "익스프레스"(물류 단지) 그리고 송파파크하비오를 비롯 아이파크, 오벨리스크 오피스텔이 입주한 블록이 "드림" 까지를 전부 가든파이브라고 불린다.
2.1. 라이프 동
이제는 많은 분들이 알고 계시다시피 쇼핑몰 건물이다. 장지역과 가장 가까운 건물이며, 한동안 고생을 많이 했던 건물이지만, 엔씨 백화점과 현대 아웃렛, CGV, 교보문고 등이 입점하면서 쇼핑몰로서의 제 기능을 하고 있다. 하지만 대형업체가 건물 전체를 통으로 임대를 한다는 것이 쉽지 않다. 그래서 상층부 (6~10층)의 경우 전용 22.68㎡ (약 7평)의 구분상가를 새시와 강화유리를 통해 소형 사무실로 임대를 놓고 있다. 물론 각각의 구분소유자가 있는 매물만 부동산에서 중개를 하고 있으며, 공실 사무실도 예전에 비하면 많이 없는 편에 속한다.
2.2. 웍스 동
지금은 지식산업센터라고 불리지만, 아파트형공장이라고 여전히 불리기도 한다. 실제 지금도 기계를 깎거나, 프레스, 압연 등 공작을 하는 공장들이 A동에 밀집되어 있는 게 사실이다. 이분들 가운데 다시 외곽으로 공장을 찾거나, 웍스 동 가든파이브 사무실을 매도하신 분들이 많다. 다시 그 자리를 요즘 시대에 맞는 업종들이 차지하고 있는 것뿐이다.(지식산업 업종)
업종의 제한이 있으며, 제조업 또는 지식산업 업종이 사업자등록증에 표기가 되어야 입점이 가능하다. 그렇지 않다면 실사를 통해 퇴점을 하여야 하므로, 주의가 필요하다. 참고로 이곳은 공실률이 1%가 채 안 되며, 실제로 임대물건 찾기도 힘든 게 사실이다.
2.3. 툴 동
이름에서 알 수 있듯 진정한 공구 상가이다. 하지만 그것도 1~3층까지이며 4층은 가구 단지, 5층은 분양이 되어 사무실로 탈바꿈 되고 있으며, 부동산에서는 6층, 7층에 가든파이브 창고와 8, 9층 업무시설을 중개하고 있다. 지하에 이마트가 입점해 있지만 이마트 손님들이 지상으로 올라가서 소비로 이루어지는 경우는 희박하다.
3. 주력 평형 및 임대료
저의 사무실(시카고 부동산)은 라이프 동, 패션관 9층에 자리 잡고 있습니다. 아무래도 라이프 동의 가든파이브 사무실을 주로 중개를 하고 있지만 그 외 웍스, 툴 동에 있는 매물도 연계가 되고 있다 보니 덧붙여 설명드리겠습니다.
- 라이프 동: 한 칸 전용 22.68㎡ (약 7평)으로 구성되어 있으며, 3~4명이 근무하면 꽉 차는 공간입니다. 이곳에서 더 크게 확장하려면, 두 칸을 임대하거나, 웍스 동의 매물을 알아보셔야 하며, 한 칸 기준 임대료 평균가는 45~55만 원으로써 일반 사무실과 창고형 사무실로 구분됩니다. (창고형의 경우 보증금과 임대료가 일반 매물보다 저렴)
- 웍스 동: 한 칸 전용 46.35㎡ (약 14평+발코니 공간)으로 구성되어 있으며, 많게는 8명까지는 근무할 수 있는 공간이나, 실제 근무하는 평균 인원은 5~6명 정도라 보시면 되겠습니다. 한 칸 기준 임대료 평균가는 135~140만 원으로써 지식산업 업종의 제한이 있으니, 이 점 꼭 참고 부탁드리겠습니다. (해당 건물 지하에는 적재 창고도 임대하고 있습니다)
- 툴 동: 주로 6, 7층의 냉, 난방이 되지 않는 창고를 임대하고 있으며, 임대료 평균가는 약 40~45만 선입니다. 8, 9층의 업무시설의 경우 전용 91.24㎡ (약 28평) 부터 시작하는 중형 사이즈의 공간을 임대하고 있으며, 실 평당 곱하기 10만 원 하시면 임대료를 대략 예측할 수 있습니다.
4. 내가 생각하는 공실률
완공된 지 14년이 돼가는 건물입니다. 공실이 없다고 자신 있게 말할 수 있는 현장은 아닐뿐더러, 이것은 어느 지역, 현장도 마찬가지라 봅니다. 다만 예전보다는 현저히 공실이 줄어든 것도 사실이며, 제가 말씀드리는 공실이라 함은 사무실로 역할을 할 수 있는 매물을 말하는 거랍니다. 즉 한 달 전체 평균 약 10~15개는 계약 만기 또는 중간에 퇴점하는 경우와 같은 일들이 반복된다는 것이지요. 라이프 동만 하더라도 창고와 사무실, 사무실은 또 브릿지 사무실로 구분이 되기 때문에 세부적으로 들어가면, 사장님들의 현재 모아둔 창업 예산, 매월 임대료, 높은 관리비를 고려하시고 매물을 선택하셔야 합니다.
웍스 동 사무실의 경우 라이프 동에서 확장하시는 분들이 가장 많은 수요를 차지하고 있으며, 마음에 드는 매물을 고르려면 평균 2~3개월은 기본으로 대기하는 임차인들이 있습니다. 공실률은 0.5% 정도로 정말 매물이 안 나오는 건물입니다.
툴 동의 경우 2022년 기준, 매매가가 가장 가파르게 상승된 건물 중 하나입니다. 업무시설의 경우 문정동 지식산업센터 임대료 영향으로 덩달아 매매가도 올랐으며, 6, 7층의 창고 또한 금리가 오르기 전에 비해 1.5배 상승하였습니다. 가든파이브 툴 창고의 공실률은 평균 약 1.5% 정도로, 한 달 평균 7~8개는 유지하고 있다고 보시면 되겠습니다. 화물용 E/L, 하역장의 위치에 따라 계약 여부 및 공실 발생의 차이가 납니다.
4.1. 공실은 왜 발생하는걸까?
임대 사업자는 공실없이 부동산을 매도하는 게 작은 소망이라면 소망 아닐까? 그만큼 공실은 필연적입니다. 대표적인 이유로는 퇴점 하는 임차인과 신규 임차인의 입점 날짜의 공백인데, 이 부분은 그냥 애교로 넘어갈 수 있습니다. 또 비싼 임대료는 금액을 낮추면 어느 정도 해소가 가능합니다. 하지만 가든파이브의 높은 관리비는 임차인의 부담으로 작용하고, 계속 누적되어, 1년에 부담해야 할 관리비만 약 300만 원 가냥입니다. 절대 무시 못 할 수준의 금액입니다. 임대인이 어찌한다고 인하되는 게 아닙니다. 심지어 백화점 매장을 운영하는 점주들 역시, 창고를 이용하고 싶어도 높은 관리비 때문에 어쩔 수 없이 복도에 제품을 방치하는 거 같습니다. 분명 공실이 된 사무실과 창고는 다시 신규 임차인이 입점하겠지만 부담을 느낀다면 다시 다른 현장을 알아보게 될 것입니다.
5. 대체재
지금까지 가든파이브 라이프, 웍스, 툴 위주로 간략하게 서술해 보았습니다. garden5는 이처럼 소형 사무실이 밀집되어 있어, 창업을 고려 중이거나 전자상거래, 소규모 사업을 하시는 분들이 많이 찾는 건물이기도 하지만, 평형을 늘리는 데는 한계가 분명 존재합니다. 그 예로 라이프 동, 전용 7평의 경우 다음 평수가 14, 21평으로 7의 배수로 올라감으로, 관리비 또한 2배로 부과되는 게 가장 큰 단점으로 지적되고 있습니다. 높은 관리비로 인해 임대료 상승을 막기도 하지만, 공간이 넓어짐에 따라 평형 대비 가격적으로 큰 이득을 볼 수 없는 이유로, 웍스 동으로 이전 또는 문정역 주변 지식산업센터, 그중에서 10~15평 미만으로 구성된 현장 (문정 SK v1, 헤리움, 파트너스, 에코 송파 업무시설 등)으로 이전도 함께 생각해 보셨으면 좋겠습니다.
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